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二手房营改增后如何合理避税

2016-03-15 09:42:51 来源:吕舒扬

  3月13日,国税总局局长王军透露,5月份开始,将全面实施“营改增”,其中包括个人二手房交易由营业税改为增值税。改成增值税后,二手房买卖税负会加重吗?根据政府工作报告中提到,“所有行业税负只减不增是本轮营改增的主要目标”,税负应该不会加重。二手房交易能省多少税?二手房买卖怎么做最省钱?这要看是依据什么标准纳税,很简单,保证你一看就懂。

    税率是3%

  能省多少钱,先看税率是多少。目前,个人买卖二手房,除了北上广深,所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)对外销售的,均免征营业税。未满2年的,营业税税率是5.6%(其中0.6%为城建及教育附加费)。对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,即用售价减去成本价的差额计算营业税。

  营改增后,税率是多少?有人说,税率可能是3%、6%或11%。这三个税率是怎么来的?11%是目前房地产和建筑业的增值税税率。很显然,11%是针对企业而制定的税率。所以说,对个人二手房交易,不太可能以11%为标准征收增值税。

  为什么说有可能是6%呢?目前,我国适用于6%增值税税率的主要业务是现代服务业,如咨询服务、信息技术服务、文化创意服务等行业。把个人二手房买卖与现代服务认定为同等税率,似乎不妥。如此看来,6%的标准并不可取。

  3%的说法从何而来呢?目前,小规模纳税人缴纳的增值税税率是3%。之所以叫“小规模纳税人”,是说这种纳税人在经商,但销售额比较低,往往是个体工商户,本来就是小本经营,不可能再请个专职的会计,因此会计核算不够规范。国家就对这部分纳税人采取比较简单的纳税标准,就是按照销售额的3%纳税。

  把二手房交易的增值税标准定为小规模纳税人的标准,即3%,有一定道理。因为,个人卖二手房不属于企业卖房,卖家赚取了房价上涨收益,但这不是个人的主要工作,谁能指着卖二手房为职业呢?

    减税划不划算,要看计税依据

  如果能以3%的标准计算增值税,比原来低了2.6个百分点,买房人肯定是赚了。乍一看,3%的税率很低。但其实,这种纳税办法并不一定是最低的,营改增可能让你减更多的税!

  就是把二手房卖家当做一般纳税人,税率或者是11%,或者是6%,只要允许二手房交易有进项税额抵扣,都比3%的标准要少纳税!举个例子,简单来说,假设老王的房子购买未满2年,卖200万元,但老王能拿出买房时的税务发票,证明这房子买的时候是180万元,老王应纳增值税=

  (200-180)×11%=2.2万元

  或

  (200-180)×6%=1.2万元。

  国家规定,小规模纳税人的增值税没有进项税额抵扣,也就是说,老王不可以减掉180,因此老王应纳增值税=

  200×3%=6万元。

  我们发现,当房价仅小幅上涨了20万的时候,作为一般纳税人,不管是以11%还是6%计税,都更划算!但是,若房价上涨太多,这样就不划算了。

  假设老王的房子卖200万,但原价只有100万,则老王应纳增值税=

  (200-100)×11%=11万元

  或

  (200-100)×6%=6万元。

  或依据小额纳税人标准

  200×3%=6万元。

  总结起来,我们发现,不管营改增后以什么标准计税,个人税负都减轻了;当房价上涨超过一半的时候,以小规模纳税人3%的标准缴纳增值税更划算;当房价上涨未超过一半,则要看税率是11%还是6%。但作为一般纳税人,得到实惠的前提是卖家能够拿出他买房时的税票作证明。

    营改增前卖房划算吗?豪宅可能“加税”

  卖房划不划算,关键看营改增后能不能延续满2年免增值税的政策。分析称,二手房交易,采用小规模纳税人标准或一般纳税人标准都有可能。除北上广深外,税务部门若继续实行满2年免税的政策,营改增后,二手房交易增值税会大大减少。

  北上广深的普通住宅也有可能维持满2年免税,但豪宅应该还会收税。值得注意,北上广深满2年的豪宅是营改增后最有可能“加税”的。目前,这部分住房是以售价与成本价的差额乘以5.6%计算营业税,如果营改增后,税率为6%或11%,都会比原来的5%更高。所以,在北上广深,想卖2年以上的豪宅,还是趁着营改增之前更划算。

  普通住房已满2年,若要防止取消营改增后取消满2免税的优惠,卖房最好在营改增之前;若住房未满2年,则等到营改增落地后再卖更划算。

  提醒大家,已经有房、想卖房的,保留好你买房时的税票,将来在卖房时可以抵税,让房子更容易卖出去;没有房、想买二手房的,记得在买房时想卖家索要他买房时的税票,有可能让买房纳的税更少!

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