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中国楼市的接盘侠究竟是谁

2016-03-07 10:13:41 来源:郝俊丞

   随着近来楼市的火热及两会在京召开,楼市去库存愈发引起人们的关注,尤其是目前一线城市房价暴涨,三四线城市库存积压严重,去库存分化现象也变得日趋明显。

  在宏观经济下行压力增大和金融市场风险加快释放的背景下,热点城市楼市突然间进入“发烧模式”,不仅出乎很多人意料,而且可以说有些“不合时宜”。经验表明,在市场非理性狂热同时,往往也意味着市场自发出清为时不远,“接盘侠”风险不容小觑。


  农民工“接盘”任重道远

  其实,在中央定调去库存后,中央及地方政府针对农民与农民工购房的支持力度就从未减小过。比如,统筹农业转移人口落户城镇方案,实行积分落户制度等等。

  融360分析,在一系列利好政策刺激之下,楼市去库存的着力点放在农民及农民工身上是可行的。因为,根据人社部公布的数据显示,2014年全国农民工总量达到2.7亿人,这些农民工大部分在城市没有购买住房。

  另外,全国还有几亿的流动农名工人在城市没有购房,尤其对于去库存乏力的三四线城市,如果落实好相关制度,对于加快楼市去库存也是可以实现的。

  但是,在鼓励农民及农民工进城买房的同时,还要注意方式方法和风险把控,否则,就有可能把楼市风险转嫁到农民身上。如果仅仅是依靠现有的财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策是难以有任何作为的

  想要调动农民工进城买房的就积极性,除了加大政策扶持力度,还应使农民工在医疗保障、社会保险、子女上学、就业等方面享受市民同等待遇,同时兼顾土地承包经营权不变;宅基地使用权不变;原有集体财产权益不变。让农民工不再是城市的“边缘人”。

  毕竟,有付出才会有回报。农民工挣得都是装满了汗水的辛苦钱,想让他们心甘情愿的成为楼市“接盘侠”政府还必须拿出诚意来。

  学生群体能否成为“接盘侠”

  3月1日,针对毕业大学生买房推出买房“零首付”政策,让沈阳轻松地抢去了北上广深的风头,登上了各大媒体的头条。

  政策一出,争议四起!在当前楼市严峻的去库存形势下,大学生们会成为继农民工之后楼市的下一个接盘侠吗?

  在政策中,沈阳不仅仅鼓励毕业生,同时直接补贴在校生买房;不仅仅是资金补贴,公积金贷款首付更是一降到底。但好景不长政策推出的当天夜里就被紧急叫停了。

  有媒体就针对沈阳鼓励在校生买房的新政,评论称其为“走火入魔”。在校生多无经济能力,用政策手段奖励他们买房,即便能发掘购房“潜力人群”,也有违行政伦理,这既具“啃老”导向,还会形成对学生群体过度“超前消费”的政策错向激励,本质上就有不负责之嫌。从经济层面讲,这也是加大杠杆:引导部分在校生们罔顾负债能力为楼市接盘,其风险也会在无形中蓄积。

  不过,对于学生群体来说,沈阳的股利政策并非先例。在此之前,杭州市富阳区推出根据学历补贴购房者,学历越高的补贴越多,对全日制本科学历的购房者,补助购房款的1.5%,最高不超过3万元,当然学历越高,补贴的就越多。不过,相比沈阳来说,富阳的政策可以说是“温婉含蓄”,也显得切实可行。

  当然,沈阳是第一次在中国正式的提出“零首付”;同时,也是第一次从政府层面向大学生补贴推销房地产,真正的把学生推向房地产接盘第一线。

  90后“小鲜肉”奇招入市

  对于谁将成为楼市的“接盘侠”,还有一个群体是我们不能忽视的,那就是90后!

  不过,也许有人要不屑了:90后不拼爹怎么可能买得起房!诚然,90后单纯靠自己是很难买的起房子的,但是在去库存压力面前,无论是黑猫还是白猫,只要能抓耗子就是好猫。

  众所周知,90后普遍是独生子女,父母大多集中在60年代后半段或70年代初,刚好赶上了改革红利,且学历更高、经济能力更强。因此,90后买房有着更为强大的后盾。

  同时,90后有着不同于前人的创新能力,比如在一线城市,就悄然兴起90后众筹买房,他们对于新鲜事物的运用已经合理转嫁到楼市中,开始合伙买房坐等其升值。对于刚刚毕业的90后来说,那种“一辈子可能混不到一套房”的思维如撒手的风筝一样越来越遥不可及。面对“致命打击”的房价,这些不甘落后的年轻人组团买房,也是一种学会发现商机的表现。

  随着90后中“95前”群体开始在社会中茁壮成长,可能几年后,他们中相当多的一部分人在一线城市打拼多年,最后仍然买不起房,但是依靠自己的积蓄,退居二三线城市,又或者是选择回家就成了他们最为理想的选择。相信到时候,楼市去库存的效果会更为显著,毕竟,去库存是一个长期的过程,绝非一朝一夕之事。

  如今,越来越多年轻的90后“小鲜肉”们正在小跑入场。他们会是未来的接盘侠吗?

  “歪果仁”接盘正当时

  为什么“歪果仁”也会成为中国楼市的接盘侠呢?

  事情是这样的:在2016年2月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于加强外国人永久居留服务管理的意见》,核心内容是:对持有《永久居留证》的外国人全面落实永久居留资格待遇,包括在购房、办理金融业务、申领驾照、子女入学、交通出行、住宿登记等方面依法享受中国公民同等待遇;在中国境内工作的,依法参加相应社会保险,缴存和使用公积金。

  看到没,老外不仅能买房,还能缴纳社保和公积金。要知道,再次之前中国对外国人的移民审核历来非常严格,虽然,随着改革的不断深入,政策上有所放开,但还有其他一些规定阻碍老外买房。例如,2011年11月,国家外汇局出台过规定,境外人士在中国境内只能购买一套房产,

  不过此次意见稿发布之后,国家各部门可很能跟进修改对外国人在购房和贷款方面的限制。随着,我国对外经济的日益繁荣,除了那些有钱任性的老外,还有一些普通外国留学生打算毕业后在中国长期工作生活。他们的购买力可能不如投资客和外企高管,但人数也不少。特别是对于库存庞大的地区,他们也是潜在的庞大购买力群体。

  但有一个疑问是:老外真的会放弃国外的蓝天白云,来中国呼吸雾霾,在背上“接盘侠”的名号吗?

  最不像“接盘侠”的“接盘侠”

  其实对于,库存积压严重的地区,最好的“接盘侠”人选莫过于实力强大的炒房团了。

  有人肯定会说炒房团是“无利不起早”,怎么会选择去库存严重的地方炒房,这不是在等着赔钱吗?

  其实,如果能够合理运用炒房团的影响力从而带动去库存也不是未尝不可,首先,如果炒房团介入去库存,肯定会将一线楼市的投资“热钱”转移到冷落的三四线城市,提高三四线城市的关注度;另一方面,炒房团肯定会提高三四线楼市的活跃度,使广大购房者重新认清这些区域的房产价值,由此带动整个楼市的发展走向,达到去库存的目的。

  但现在的问题是,当下实体经济发展困难,炒房团的资金投资房地产市场变得更为谨慎和理性。而目前全国房地产市场饱和度很高,除少数几个一线城市之外,楼市利润空间有限,众多炒房团均表示“暂时不会有大量资金进入楼市”。所以炒房团未来是否会接盘还犹未可知。

  综合来看,无论何方成为“接盘侠”想要凭借一己之力就改变楼市去库存乏力的现状都显得略为单薄。如果在各方合理入市,借助利好政策帮忙消化库存的前提下,政府部门也可以出台相关政策处置库存房,例如折扣卖成经济适用房;改造为廉租房,推广租售并举制度等等,也可以帮助楼市向好发展,说到底,土地是国家,如果国家以政策接盘,相信去库存就指日可待了。

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