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威海市[切换城市]

买房与不买房10年差距有多大

2016-03-04 15:31:38 来源:好贷网

  第一种人:买房

  买这套房子的话:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己!

  那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万

   第二种人:租房

  租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。

  由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:

  第1年房租:15000元

  第2年房租:15900元

  第3年房租:16854元

  ....

  第10年房租:25342元

  则租房人:

  A、10年房租总计:15000+15900+16854+......+25342=197709≈20万

  B、首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算,20*1.05^10 ≈ 32.6万

  C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约为1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+

  1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+

  1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31万

  D、省下的一次性还贷的钱为20万。

  现在有三个假设:

  假设1

  未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。

  那么买房的人财富为89.5万。

  租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万

  假设2

  未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。

  假设3

  未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。

  单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍,未来10年呢?

  可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。

  最后,买不买房,你心里已经清楚了。

  无论你买不买房,这个消息都是非常重要滴↓↓

  2016年这20城房价最可能下跌,买还是卖?

  昨日, “房价2016年或有断崖式下跌”的报道吓到了很多人,中国社科院连夜澄清,但社科院并没有推翻自己的观点,只是怪媒体把这个观点突出处理了。

  房价究竟将向上还是向下?

  标准排名研究院认为,笼统地说全国房价上升还是下降,需要考虑货币量等等外在因素,实在太难了,应该换个思路,尊重价格分化的事实,从更简单的角度去考量价格的涨跌。--关注创业创富微信:CYCF99,带你创业致富。)。

  而土地出让的角度,容易让我们回归简单:分区域地分析土地出让情况,进而得出开发商本身的涨价动力或者降价压力,如果开发商敢于用比较高的价格来买地,那么,它自己在卖楼的时候,涨价动力就比较大。反之亦然。

  总体看,2015年全国房地产市场并不景气,土地出让整体情况也不乐观。

  标准排名研究院统计,截至2015年11月18日(下同),全国100大城市的土地出让收入为1.33万亿元,与去年全年1.86万亿元相比,完成比例仅为71%。

  要在最后一个半月的时间卖出5000亿元的土地并非易事。2015年全国100大城市的土地出让收入同比下降已成事实。

  深圳有危险!

  而拖后腿的,不仅仅是的三四线城市,一线城市除北京外,上海土地收入完成额仅为2014年的69%,低于全国平均水平;广州77%略好;深圳最惨只完成了47%,2014年全年654亿元买地收入,今年只有308亿元。

  今年以来,深圳房价已经上涨逾30%,使之成为内地一线房地产市场中涨势最快的城市,目前,深圳房价已突破4万元/平米大关。关注创业创富微信:CYCF99,带你创业致富。

  深圳房价一路高歌猛进的背后,一方面是深圳只有略多于6个月的库存,相比其他城市9~12个月的库存量,深圳的房子对于买房者而言显得更为紧俏;但另一方面,面对深圳楼市涨价潮,开发商的态度却显得更为谨慎。

  在一线城市中(北上广深),深圳今年的土地成交额最少,根据标准排名研究院的统计,截至11月18日,深圳土地成交只有308亿元,与2014年全年相比(654亿元),只完成去年的47%,在一线城市中排名最后。

  同时,深圳土地成交的楼面价格也较去年下降3400元/平米,降幅28.81%,土地成交溢价率更是大跌近30个百分点。

  2014年深圳土地市场的繁荣造就了2015年楼市的上涨行情,而在2015年土地市场转淡之后,2016年深圳楼市是延续升势或是进行调整期,答案还未可知。

  但需要提醒的是,深圳土地市场出现的大起大落的幕后,已显露出开发商对当地楼市态度已由积极转为观望。

  当然,另外一种可能是,深圳2015年卖出的地块都位置偏僻,拉低了总价和单价。但不管怎么样,根据标准排名研究院的统计,深圳不但上榜“2016年楼市降价压力最大的20个城市”,而且排名靠前,位居第七。

  舟山楼面价降近8成,

  厦门意外落选“涨价动力榜”

  标准排名研究院根据土地收入完成情况、楼面价增长以及溢价率增长等三项指标进行综合排名,最终选出“2016年楼市降价压力最大的20个城市”:

  舟山、湛江、韶关、赣州、惠州、台州、深圳、大理、长沙、蚌埠、中山、潍坊、北海、江门、丽水、常州、宿迁、扬州、贵阳和呼和浩特。

  截至11月18日,土地交易完成最差的10个城市中,韶关排名第一,土地成交额4.77亿元,与去年近34亿元的成交额相比,今年仅完成去年全完的14%,在百城排名中最低。

  排在2和3位的分别是丽水和赣州,土地完成额也只有15%左右。排名第9的长沙是唯一一个上榜的省会城市,土地成交额只有74亿元,与2014年近300亿元的成交额相比,只完成了1/4。关注创业创富微信:CYCF99,带你创业致富。

  在楼面价下降排名中,舟山名列榜首,2015年土地成交的楼面价只有405元/平米,而2014年是1856元/平米,降幅高达78%;除舟山外,楼面价降幅在五成以上的城市还有3个,分别为扬州(53%)、丽水(52.12%)和惠州(50%)。如果以绝对额来排名,深圳则是第一,每平米下降3400元,百城排名中最差。

  在溢价率下降最快的10个城市中,济宁算是个奇葩,2014年该地区的土地成交溢价率还高达近60%,而到今年已跌到零,济宁也成为2015年溢价率下降最快的城市。虽然该城市今年的土地收入水平以及楼面价都有所增长,但溢价率如此异动,影响了对该地区楼市的乐观判断。

  同样,在溢价率问题上还有一个争议很大的城市——厦门。其在2015年溢价率下降排名中位列第5,溢价率下降14个百分点。

  而同时,厦门的土地成交完成情况高达168%,楼面价也同比上升38%,上述两项指标在百城排名中分列第6位和第14位,只是今年溢价率的下降幅度较大,让其最终无缘成为最具涨价动力的20个城市,是个遗憾。

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